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Encontro Ibero-Americano de Direito Registral em La Antigua, 2003 Direção
Geral dos Registro Públicos EMENTA: Antecedentes. Natureza Orgânica. Capacitação do pessoal registral. Normatização aplicada ao Registro Imobiliário. Folha Real - Implementação. Princípios que regem o sistema registral paraguaio. Da publicidade dos assentos. Relação com os Tribunais de Justiça. Custos do Registro. DIRECCION
GENERAL DE LOS REGISTROS PUBLICOS Antecedentes:
La
Dirección General de los Registros Públicos es una institución creada y
regulada por la Ley Nº 879/81 “Código
de Organización Judicial”, específicamente en el Título IX, Libro
I.- Sin embargo, la evolución de la registración en nuestro pais fue objeto de un desarrollo paulatino a través de los años.- Es importante destacar que el primer antecedente de la historia registral paraguaya constituye la Oficina de Hipotecas y Registro General de la Propiedad, el cual fue creado al finalizar la Guerra de la Triple Alianza (1870), con el objeto de asegurar la propiedad inmobiliaria y los gravámenes que existieran sobre la misma.- Posteriormente, y a través de la Ley de Reformas del año 1889, la gama de documentos a ser inscriptos en este registro fue ampliada, incluyendo además de los citados (titularidad inmobiliaria y gravámenes), todos los negocios jurídicos que constituyan, modifiquen o extinguen derechos reales.- Esta modificación es de vital importancia, puesto que no sólo la titularidad inmobiliaria y la existencia de gravámenes alteran de alguna forma la propiedad inmobiliaria, sino que existen un sinnúmero de actos que de una u otra forma pueden restringir, limitar o impedir la disposición sobre un bien inmueble.- En años venideros y a través de una serie de leyes, fueron creándose otros registros, siendo los principales: el Registro Público de Comercio (Código de Comercio- 1903), el Registro General de la Propiedad y de Poderes (Ley Orgánica de Tribunales –1918), el Registro de Derechos Intelectuales (Ley 94/51), Registro de Automotores (Ley 550/58), Registro Agrario (Ley 852/63), Registro de Quiebras (Ley 154/69).- Por último, y como hemos citado al comienzo de este trabajo, la Ley Nº 879/81, Código de Organización Judicial, creó la Dirección General de los Registros Públicos, que tuvo como objetivo unificar los registros existentes de interdicciones y personas jurídicas y asociaciones.- Siendo
así, y de acuerdo a lo regulado por el Título IX de este cuerpo legal,
la Dirección General de los Registros Públicos comprende los siguientes
registros (Art. 262) 1. Inmuebles 2. Buques 3. Automotores 4. Aeronaves 5. Marcas y Señales 6. Registro Prendario 7. Personas Jurídicas y Asociaciones 8. Derechos Patrimoniales en las Relaciones de Familia 9. Derechos Intelectuales 10.Registro Público de Comercio 11.Poderes 12.Propiedad Industrial 13.Interdicciones 14.Quiebras 15.Registro Agrario Por otro lado, a través de leyes posteriores fueron creándose nuevos registros en tanto que otros pasaron a formar parte de instituciones independientes y ajenas a la D.G.R.P.. Entre las más importantes podemos citar: - En el año 1990 y por la Ley Nº 105 se crea el “Registro de Testamentos”, el que fuera implementado y reglamentado por la D.G.R.P., a través de la Resolución Técnico Registral Nº 1 de fecha 28/OCTUBRE/99. - En el año 1995 y por Ley Nº 608 se crea la Dirección del Registro Automotor dependiente de la Dirección General de los Registros Públicos.- - En
el año 1998 se promulga la Ley Nº 1.294 “De Marcas” por la que se
deroga el art. 356 del Código de Organización Judicial sobre el Registro
de la Propiedad Industrial. Por dicha Ley se crea la Dirección de la
Propiedad Industrial dependiente del Ministerio de Industria y Comercio
(Poder Ejecutivo).- -
Por Ley Nº 1.295 del año 1998 “De Locación, Arrendamiento o Leasing
Financiero y Mercantil”, se crea el Registro de Contratos de Leasing
Financiero”, regulado por Resolución Técnico Registral Nº
2 de fecha 10 de abril del 2000. - Por Ley Nº 1.328 del año 1998 “De Derechos de Autor y Derechos Conexos”, se deroga el art. 262 inc. IX) del Código de Organización Judicial, con lo cual el Registro de Derechos Intelectuales denominado en adelante “Registro Nacional del Derecho de Autor y Derechos Conexos” pasa a forma parte de la Dirección Nacional del Derecho de Autor dependiente del Ministerio de Industria y Comercio (Poder Ejecutivo).- - En el año 2002, se promulga la Ley Nº 1860 “Código Aeronáutico” que derogó la Sección "Registro de Aeronaves" pasando a formar parte de la Dirección de Aeronáutica Civil, donde ya existía otro registro que otorgaba las matrículas para aeronaves. Por la citada ley se han unificado ambos registros. _
Igualmente en el año 2.002 entra a regir la Ley Nº 1.909 “De
Loteamientos” por el que se establece la obligatoriedad de inscripción
en la D.G.R.P. de los loteamientos en zonas urbanas, sub-urbanas y rurales.-
Naturaleza Orgánica: Ahora bien, en cuanto a la naturaleza orgánica de la Dirección General de los Registros Públicos, de acuerdo a lo establecido por el Código de Organización Judicial, esta institución depende directamente de la Corte Suprema de Justicia (art. 261).- Esta dependencia fue también objeto de cambios y modificaciones, puesto que en un primer momento, en el Siglo XIX, el Registro General de la Propiedad dependía en forma directa del Ministerio de Justicia, Culto e Instrucción Pública.- Esta situación de dependencia a la Corte Suprema de Justicia no quita a esta institución una cierta autonomía con la que cuenta para regular y reglamentar las distintas y específicas situaciones que pueden presentarse dentro de su ámbito.- Siendo así, y en vista a esta autonomía, la Dirección General de los Registros Públicos reconoce como autoridad máxima al Director General, previendo además la existencia de un Vice-Director.- Es importante remarcar que debido a que las funciones de ambos no han sido establecidas por ley, la Corte Suprema de Justicia, a través de Acordadas, ha llenado este vacio legal, previendo y estableciendo las funciones y obligaciones que a los mismos les compete (específicamente la Acordada Nº 92/98).- Ahora bien, a fin de completar el organigrama del Registro Público, debemos mencionar que el mismo se encuentra dividido en Secciones, al frente de las cuales existe un Jefe, que depende directamente de la Dirección, poseyendo autoridad en la Sección a su cargo y teniendo un número variable de funcionarios y auxiliares en la misma.- El artículo 263 del Código de Organización Judicial establece como único requisito para acceder a los cargos de Director General, Vice Director y Jefes de Registros, el de contar con el título universitario de Abogado o Escribano Público. No existe ni siquiera éste requisito para el acceso al cargo de funcionario o auxiliar de sección.- No obstante, en el año 1999, y por primera vez, en vista a numerosas vacancias surgidas en el cargo de Jefe de Sección, la Corte Suprema de Justicia dispuso que los postulantes a dicho cargo fueran sometidos a un exámen teórico y práctico sobre derecho registral bajo la estricta supervisión de la Dirección General de los Registros Públicos.- Por otra parte, y en vista al gran incremento en el movimiento registral en los últimos años, la Corte Suprema de Justicia, a través de Acordadas y Resoluciones ha dispuesto la creación de una Oficina de Consultas, la cual depende directamente de la Dirección y que provee a los usuarios e interesados en los servicios del Registro Público de la información necesaria para la realización de los trámites y gestiones ante la misma.- Finalmente, y como ya se mencionara precedentemente, por Ley Nº 608/1995, se crea la Dirección del Registro Automotor dependiente de la D.G.R.P.. Esta constituye actualmente la única Dirección dentro del organigrama de la D.G.R.P. Capacitacion del Personal Registral A partir del año 1998 la Dirección General de los Registros Públicos ha iniciado, con la colaboración constante de la Dirección de Recursos Humanos del Poder Judicial, la organización de numerosos cursos de capacitación dirigidos a los funcionarios registradores en diversas áreas del derecho civil, administrativo, notarial y registral.- Los cursos versaron sobre Introducción al Derecho Registral, Modo de llevar los registros, y Registro de hipotecas. Algunos de los cuales fueron dictados por jueces y magistrados del Poder Judicial y otros por docentes universitarios en materia notarial y registral.- Se han dictado también cursos técnicos sobre Lectura de Planos y Cálculo de superficies, así como Procedimiento para la Formación del Catastro, utilización del sistema informatizado del Servicio Nacional de Catastro y Valor de la información catastral para los Registro Públicos. Resulta
importante mencionar que a más de los mencionados, igualmente han sido
dictados cursos tendientes al mejoramiento de las relaciones humanas a
través del desarrollo de módulos respecto a la buena atención al público,
al respecto y colaboración entre compañeros. Se han dictado también
cursos de informática para operadores, como ser Windows, Word, Exxell,
Access entre otros. Normativa
aplicable al Registro Inmobiliario Como
hemos señalado anteriormente, el Registro de Inmuebles constituye uno de
los Registros existentes dentro de la Dirección General de los Registros
Públicos.- Este registro, en vista a la extensión, complejidad y diversidad de los inmuebles, se encuentra dividido actualmente en catorce secciones, dependiendo de la distribución geográfica de los distintos distritos existentes en nuestro pais.- El Registro Inmobiliario se encuentra regulado por el Capítulo I, Título IX del Código de Organización Judicial, estableciéndose en primer término, que las secciones pertenecientes al mismo comprenderán las siguientes divisiones: Primera División: Propiedad Segunda División: Hipotecas Tercera División: Inhibiciones, Embargos y otras medidas cautelares Cuarta División: Certificados Quinta División: Entradas y Salidas, Archivo y Estadística Es importante mencionar que gran parte de la normativa del Título IX del Código de Organización Judicial se encuentra dedicado a regular el Registro Inmobiliario (Artículos 26 al 334), conteniendo secciones como: Títulos que deben inscribirse, Forma y efectos de la inscripción, Anotaciones preventivas, Extinción de las inscripciones y anotaciones preventivas, Modo de llevar los registros y Publicidad del Registro.- Sin embargo, y de acuerdo a lo dispuesto por el artículo 359 de la Ley 879/81, “las normas relativas al Registro de inmuebles, regirán para los demás registro en cuanto sean aplicables”. Siendo así, a pesar que gran parte de la normativa destinada a los Registros Públicos en el Código de Organización Judicial regula el funcionamiento del Registro de Inmuebles, estas disposiciones se aplican igualmente en forma subsidiaria a los demás registros pertenecientes a la institución, siempre y cuando no exista una regulación especial que se aplique a los mismos.- Por
otra parte, y a fin de analizar la normativa aplicable al Registro
Inmobiliario es importante destacar las acordadas dictadas por la Corte
Suprema de Justicia, facultad que le es otorgada a través del inc.
a) del artículo 29 del C.O.J.- Estas normativas tienen por objeto reglamentar las facultades, funciones y obligaciones legales establecidas para los Registros Públicos en el Título IX del C.O.J. Es importante mencionar que las disposiciones legales citadas no hacen más que establecer un “marco” de acción para la Dirección y funcionarios de la misma, debiendo, por tanto, reglamentarse en forma específica las distintas funciones y obligaciones de los mismos, por parte de la autoridad máxima de la cual dependen, la Corte Suprema de Justicia.- Siendo así, y en ejercicio a la facultad conferida a la C.S.J. se han dictado numerosas acordadas que interpretan, aclaran y reglamentan algunas disposiciones legales aplicables a los Registros Públicos. Entre las principales podemos mencionar: 1. Acordada Nº 117/87, que dispone la utilización del sistema de folio real en matrículas.- 2. Acordada Nº 68/97, que dispone la creación de una Mesa de Entradas y la matriculación de los documentos ingresados a la Primera Sección de Inmuebles.- 3. Acordada Nº 70/97, que dispone el procedimiento a seguir para la reinscripción de asientos registrales.- 4. Acordada Nº 84/98, que establece la presentación de planos en caso de fraccionamientos y divisiones de inmuebles.- 5. Acordada Nº 92/98, que establece el Reglamento Interno de la Dirección General de los Registros Públicos.- Folio Real – Implementación: El sistema registral vigente en nuestro pais es el del Folio Real, consagrado por la mayoría de las legislaciones registrales modernas. Dicho sistema se halla normado en el Código de Organización Judicial del año 1981 que en su artículo 311 establece: “El Registro de Inmuebles se llevará abriendo uno particular para cada finca, comenzando por la primera inscripción que se pida y agregando a continuación todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores sin dejar claros entre unas y otras”. Es decir para cada inmueble o finca se habilita un registro conformado por folios numerados y glosados de manera cronológica y sucesiva. Este es un sistema mixto: inscriptivo y transcriptivo.- En el año 1987 y por Acordada Nº 117, la Corte Suprema de Justicia establece el sistema de Folio Real por matrículas o fichas. Sin embargo, a pesar de que se había tomado la decisión política de incorporar este sistema de inscripción a nuestro Registro Inmobiliario, no fue sino hasta el año 1997, en que la Corte Suprema decidió adoptarlo en la práctica pero solo en dos de las secciones del Registro Inmobiliario.- Efectivamente, la Acordada del año 1987 fue implementada a través de la Acordada Nº 68/97, a través de la cual se tomó la determinación de iniciar la matriculación de las fincas obrantes en la Primera Sección, que agrupa a los inmuebles ubicados en los distintos distritos de la capital, y en la Sección denominada Propiedad Horizontal donde se inscriben los edificios de todo el pais .- Fue también a través de una Acordada, que se delegó la responsabilidad del inicio de la matriculación en las distintas secciones del Registro Inmobiliario a la Dirección de los Registros Públicos, la que por medio de resoluciones tiene la obligación de comunicar la inclusión de las mismas al nuevo sistema registral. Es así que en meses posteriores fueron incluídas más secciones dentro de dicha técnica registral como ser la Cuarta y Décima Sección de Inmuebles.- Este método utiliza para la toma de razón de los documentos una cartulina denominada “matrícula”. En la misma se inscriben todos los documentos que tienen efecto sobre el inmueble, ya sean gravámenes, o medidas cautelares, transferencias de dominio, certificaciones e informes, como también los datos que individualizan al mismo: distrito al que pertenece, número de cuenta corriente catastral o padrón, individualización por número de lote/manzana, ubicación, medidas, linderos y superficie, y antecedente dominial. El antecedente dominial lo constituye la finca de la cual se extrae la información a ser “cargada” en la matrícula. Los datos citados precedentemente se encuentran ubicados en diferentes columnas que facilitan la lectura y el trabajo sobre la matrícula. Anteriormente, al no contar con espacios diferenciados para la toma de razón de una variedad de actos o medidas, se dificultaba el acceso a la información que existía sobre la finca. No obstante, en las demás secciones de inmuebles donde no se ha implementado la técnica registral de inscripción en matrículas, aquél sistema mixto al que se hiciera referencia más arriba fue suplantado por una técnica a través de la cual el funcionario registrador, en lugar de copiar el texto de la escritura que se pretende inscribir en el asiento de la finca, agrega una fotocopia de la mencionada escritura, precedida por una hoja de inscripción, denominada “Minuta de Inscripción”, en la que se citan los datos principales del documento, tales como el escribano o juzgado interviniente, fecha de inscripción, descripción del inmueble, datos catastrales, datos personales de los comparecientes, etc. Tal formulario de Minuta de Inscripción es llenado por el mismo rogante. Es decir, el funcionario registrador con esta nueva técnica, en lugar de transcribir los datos principales del documento sujeto a inscripción, confronta el contenido de dicho formulario con el documento y con el asiento registral respectivo y procede posteriormente, si correspondiere, a su glose dentro del registro pertinente.- En sus cinco años de implementación y a pesar de numerosos obstáculos, ha quedado demostrado que con la utilización de la técnica del folio real en matrículas se obtiene una mayor seguridad jurídica, como así también una gran practicidad en el acceso a la información registral. Actualmente, y debido a la utilización de dicho sistema en 5 (cinco) de las secciones de inmuebles, se comprueba que los datos obrantes en las fincas no brindan, muchas veces, la seguridad jurídica que un Registro Inmobiliario debe ofrecer. Lamentablemente debido principalmente a causas de orden presupuestario, la técnica mencionada no ha podido ser adoptada en un mayor número de secciones.- Se halla, no obstante, en fase de prueba y ajustes en las mismas secciones antes dichas el “Folio Real Electrónico” en reemplazo de la cartulina. En base a dicho sistema todos los datos consignados por el profesional interviniente en la Minuta de Inscripción son cargados en una base de datos informático de fácil acceso y utilización.- Principios que rigen el Sistema Registral Paraguayo Los principios registrales a los cuales se ha ajustado nuestra ordenación legal son los siguientes: a) Principio de inscripción: este principio tiene un doble significado: 1. que deben inscribirse en el Registro Público todos los documentos por los cuales se constituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos reales sobre inmuebles y los que dispongan embargos, inhibiciones u otras restricciones al derecho de propiedad. Igualmente se inscribirán los contratos de locación; 2. que antes de la inscripción, estos documentos no producen efectos respecto de terceros (artículos 269 y 288 del Código de Organización Judicial).- Debe señalarse además que en nuestro sistema legal la inscripción no es constitutiva de derechos reales, sino simplemente declarativa no convalidante.- b) Principio de autenticidad: conforme a dicho principio solamente pueden inscribirse en el Registro los documentos que revistan el carácter de auténticos, es decir, que hagan fe por sí mismos y que sirvan inmediatamente de título al dominio, al derecho real y al asiento registral. (artículos 271 y 272 del C.O.J.) c) Principio de especialidad: requiere que la cosa sobre la cual recae la inscripción esté determinada con toda precisión. El artículo 278 del C.O.J. exige bajo pena de nulidad que la inscripción contenga la naturaleza, situación, medida superficial y linderos de los inmuebles y todas las especificaciones necesarias para su correcta individualización.- d) Principio de tracto sucesivo: consiste en que las sucesivas inscripciones referentes a un mismo inmueble deben estar encadenadas entre sí, de tal manera que cada nueva inscripción se sustente en la anterior como su antecedente legítimo y necesario. Dicho principio se halla consagrado en el art. 311 del Código de Organización Judicial que establece: “El Registro de Inmuebles se llevará abriendo uno particular a cada finca, comenzando por la primera inscripción que se pida y agregando a continuación todas las inscripciones, anotaciones y cancelaciones posteriores sin dejar claros entre unas y otras”. Por su parte el art. 312 del mismo cuerpo legal dispone: “Los asientos relativos a cada finca se numerarán correlativamente y serán firmados por el Jefe de Sección”.- e) Principio de Rogación: significa que las anotaciones e inscripciones en el Registro deben ser siempre hechas a pedido de parte interesada. (artículos 277, 294, 302, 305 y concordantes del Código de Organización Judicial).- f) Principio de Prioridad: es decir, que una inscripción anterior tiene prioridad sobre una posterior, y que inscripto o anotado un documento, no podrá registrarse otro de igual o anterior fecha que se le oponga o sea incompatible. Dicho principio se halla previsto en los artículos 287 al 291 del Código de Organización Judicial.- De la Publicidad de los
Asientos Consagra el artículo 328 del Código de Organización Judicial el principio de publicidad registral al establecer que: “El Registro será público para el que tenga interés justificado en averiguar el estado de los bienes inmuebles o derechos reales inscriptos”. En el año 1997, la Corte
Suprema de Justicia, dispuso que la publicidad
de los asientos registrales se daría en adelante mediante la expedición
de certificados e informes. En su artículo 2do. dicha Acordada prohíbe
la publicidad por exhibición de tales asientos. Tal prohibición se
sustentó en razones de seguridad jurídica en vista a la constatación de
un gran número de irregularidades y delitos vinculados principalmente a
la adulteración y falsificación de los registros como consecuencia del
acceso irrestricto a los mismos por parte del público en general.- Debe mencionarse, no obstante, que actualmente la Dirección General de los Registros Públicos permite la exhibición de los asientos pero solo a los profesionales abogados, escribanos públicos, perítos y titulares de dominio. Dicha exhibición se realiza ante la estricta supervisión y control de las Asistentes Técnico Registrales de la Oficina de Consultas de la Dirección General. Los interesados deben cumplir como requisito para acceder a tal servicio el de presentar una nota firmada y sellada donde se fundamente el motivo o interés en la exhibición de un asiento determinado. Relación con los
Tribunales de Justicia
Los tribunales de Justicia cumplen en nuestro sistema registral doble función:
Establece el Código de Organización Judicial en su art. 325 que: “Los Jefes de Sección consultarán con el Director y éste a su vez podrá hacerlo con el Presidente del Tribunal de Apelación en lo Civil, cualquier duda que se le presente sobre la interpretación de éste Código o de los reglamentos que se dicten para aplicarlo”. Actualmente los Tribunales de Apelación en lo Civil y Comercial se hallan divididos en cinco salas teniendo cada una de ellas un Presidente propio de sala y dos miembros más. Las consultas realizadas por la D.G.R.P. a dicha instancia jurisdiccional son sorteadas entre dichas salas adoptándose el mismo procedimiento con los expedientes administrativos de apelación de notas negativas tramitados ante la misma. Este procedimiento de sorteo de consultas y de expedientes entre las distintas salas del Tribunal ha generado numerosos inconvenientes debido a las diferentes y hasta a veces contradictorias resoluciones dictadas respecto a casos registrales o notariales similares.
El art. 320 del Código
de Organización Judicial dispone que:
“Al pie de todo título que
se inscriba en el Registro de inmuebles o en el de las Hipotecas, el Jefe
de la Sección pondrá una nota, firmada por él, que exprese la especie
de inscripción que se haya hecho , su fecha, la Sección de Registro,
tomo y folio en el que se encuentran, el número de la finca y el de la
inscripción realizada. En caso de que a juicio del Jefe de Sección no
pueda se inscripto un título, pondrá al pie del mismo una nota negativa
fundada, de la que podrá recurrir el interesado ante la Dirección de la
oficina correspondiente, y si ésta dispusiera la inscripción, se hará
bajo su responsabilidad. Si la Dirección la denegare, el interesado tendrá recurso, sucesivamente, para ante el Director General de Registros y el Tribunal de Apelación en lo Civil, si la decisión de aquel fuese igualmente denegatoria”.- COSTOS
DEL REGISTRO Para la inscripción de títulos deben abonarse dos tipos de tasas: una TASA ESPECIAL Y OTRA TASA JUDICIAL. La tasa especial es la percibida por el servicio de inscripción y es como sigue: · Inscripción de títulos: Gs. 20.929, lo que equivale aproximadamente a US$ 3,oo. · Certificados e informes es de Gs. 12.557, aproximadamente US$ 1,8. La tasa judicial es la percibida por el acto formalizado en la Escritura Pública y es del: · 0,74% del valor del contrato para transferencia de inmuebles y · 0,63% sobre el valor de la hipoteca. Existe una tasa judicial fija para los contratos que no especifican montos y es Gs. 16.743, lo que equivale aproximadamente a US$ 2,5. Los gastos de escrituración se abonan en sede notarial y se rige por un arancel establecido por ley. |
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