ENCONTRO IBERO-AMERICANO DE DIREITO REGISTRAL

DECLARACIÓN DE LIMA

Reunidos en la ciudad de Lima, República del Perú, representantes y expertos de los sistemas registrales de  Argentina, Brasil, Chile, Costa Rica, Ecuador, España, Estados Unidos de América, El Salvador, Honduras, México,    Paraguay, República del Perú y Venezuela, formulamos la presente

DECLARACION:

El Estado moderno consagra el principio constitucional de seguridad jurídica. El tráfico inmobiliario exige dotar al ordenamiento jurídico de los mecanismos que permitan a los ciudadanos adoptar sus decisiones en un marco de juridicidad plena.

El Registro de la Propiedad es la institución de la que el Estado se vale para proporcionar seguridad y certeza jurídicas a las transacciones inmobiliarias.

Por todo ello, un Registro de la Propiedad del siglo XXI debe responder a las exigencias de celeridad y eficiencia que la sociedad le reclama. En consecuencia, entendemos que los presupuestos que un moderno sistema registral debe reunir son:

I.- LINEAMIENTOS Y CARACTERISTICAS DE LOS MODERNOS SISTEMAS REGISTRALES

1.- Un sistema registral moderno, eficaz, ágil y flexible debe contar con los siguientes presupuestos básicos:

A-  La utilización del documento público como continente de los actos destinados a inscribirse en el Registro, de manera tal que sólo accedan al mismo documentos notariales, judiciales y administrativos por la fe pública que emana de los mismos. La autenticidad de los documentos públicos  coadyuva a la seguridad jurídica de los Registros.

B-   La necesidad de que el sistema registral adopte la técnica del folio real, la cual permite el mejor ordenamiento del Registro y la individualización de los contenidos registrables. El Registro debe garantizar que los derechos que publica, existen y pertenecen a su titular. La inscripción exclusivamente de aquellos aspectos que son relevantes para terceros hace innecesario  el depósito o archivo de los documentos.

C-  La técnica del folio real hace posible  la aplicación de los principios registrales y la calificación rigurosa del titulo. Su ejercicio no debe ser un obstáculo para el normal desenvolvimiento del tráfico jurídico.

D-  Si bien puede existir el folio real sin base gráfica, y de hecho así nacieron la mayoría de nuestros sistemas registrales, un sistema eficiente tiene que estar completado por una adecuada base gráfica. La identificación gráfica  puede ser proporcionada por el Catastro pero, dadas las particularidades y fines propios tanto del Registro como del Catastro, ambas instituciones o funciones deben conservar su autonomía sin perjuicio de su permanente colaboración.

2.- El Registro, como instrumento dinamizador del tráfico jurídico, debe otorgar máxima protección a los titulares registrales y a los terceros, lo cual implica:

a) Dicha protección comporta la necesaria declaración de que los derechos inscritos constituyen la verdad oficial de las titularidades publicadas y que  lo no inscrito no afecta a los terceros.

b) La protección plena se logra a partir del cumplimiento de determinados presupuestos que permiten sentar las bases de un Registro eficiente. Los mismos son, entre otros, el carácter publico del documento que accede al Registro, el respeto a la técnica del folio real, la aplicación de los principios registrales, la capacitación permanente de los registradores, y un sistema en que los fondos provenientes de la actividad registral se destinen a la misma. Dichos presupuestos deben estar recogidos por las leyes.

3- La protección plena no debe confundirse con una protección ilimitada, pues el sistema Registral no puede amparar la mala fe ni el dolo. Corresponde a cada sistema determinar cuales son las soluciones aplicables.

4- Así concebido el sistema registral, la protección al adquirente no requiere del seguro de títulos ni de ningún otro mecanismo de seguridad económica.

5- El sistema registral debe gozar de autonomía financiera para servir adecuadamente a sus fines. El ordenamiento debe garantizar que los fondos provenientes de la actividad registral no se destinen a  fines distintos.

6- Para lograr la plena eficacia del sistema de Registro se requiere que en cada uno de los países se establezcan políticas de Estado en materia Registral, las que deben gozar de continuidad, permitiéndose así el acceso de todos los ciudadanos al servicio registral.

II.- MODELOS DE GESTIÒN Y ORGANIZACIÒN DE LOS   SISTEMAS REGISTRALES

Un sistema registral moderno ágil y eficiente debe tener las siguientes características:

1. Con independencia del sistema que cada Estado determine para la organización registral (órganos unipersonales, pluripersonales u otros), la persona individual que lleva a cabo la labor de calificación, decisión jurídica de dar acceso o no al Registro a un determinado derecho, es en cualquier caso el Registrador y por tanto solo de él se predican las características que constan a continuación. El Registrador, en tanto constituye el recurso humano fundamental y el principal soporte del sistema registral, debe estar investido de determinadas características que garanticen la adecuada prestación del servicio de calificación e inscripción:

a)   El Registrador debe ser un profesional del derecho, dado que la evaluación que debe realizar para decidir el acceso del derecho al Registro es una labor eminentemente jurídica. La actividad del Registrador debe constituir una carrera profesional que le garantice el necesario estímulo en su ejercicio mediante la formación de escalafones de antigüedad u otros sistemas. Aun cuando sea un organismo el que tenga atribuido la organización  del servicio, los Registradores que en el prestan su actividad de calificación  deben pertenecer a la carrera profesional de Registrador.

b)   El acceso al cargo debe ser mediante un proceso de selección pública,  objetiva y al alcance de todos los que reúnan los requisitos previamente establecidos de modo que se cumpla con el principio de idoneidad. El sistema debe proveer la capacitación continua del Registrador. El derecho registral debe formar parte de la enseñanza universitaria.

c)   El Registrador lleva a cabo su función con independencia e imparcialidad. El ejercicio de la labor de calificación se lleva a cabo teniendo como único parámetro el ordenamiento vigente. La imparcialidad debe entenderse como la falta de sujeción o vinculación con las partes y la independencia como la falta de sujeción a mandato de superior jerárquico o cualquier  tercero que afecte a la libre decisión en el ámbito de la calificación, sin perjuicio de las revocaciones derivadas de procedimientos de recurso. El ordenamiento jurídico debe garantizar la imparcialidad del Registrador impidiendo las situaciones de conflicto de intereses. El sistema debe garantizar la transparencia de la actuación del Registrador.

d)   El Registrador debe disfrutar de estabilidad en el cargo, lo que garantiza la especialización y capacitación continua; como lógica consecuencia, su remoción solo puede producirse por causas objetivas y debe estar sujeta a un previo procedimiento administrativo dotado de las garantías del debido proceso.

2.   En lo referente al Registro, debe gozar de autonomía económica, lo que implica que el Registro cuente con recursos propios y que dichos recursos, obtenidos de los honorarios, derechos o aranceles que satisfacen los usuarios del sistema, sean destinados a la prestación de los servicios registrales de manera óptima, esto es, el Registro aplica los recursos con que cuenta para dotarse de los servicios humanos y materiales necesarios y especialmente para llevar a cabo la reingeniería de procesos, aplicación de últimas tecnologías y demás proyectos que propendan a  mejorar  y modernizar permanentemente la calidad del servicio registral.

3.   Manejo del Registro con criterios de gestión eficiente, lo que implica la optimización de los recursos, buscando la satisfacción máxima  en el usuario del sistema, brindándole un servicio registral eficaz, para lo que deben implementarse, entre otros, mecanismos que tiendan a la reducción de plazos,  a la mejora y modernización de la infraestructura y demás herramientas necesarias para el desempeño óptimo de la función registral.

4.   Responsabilidad Civil de los Registradores, que dependiendo del tipo de sistema acogido será asumida de manera personal por el Registrador en los sistemas de autogestión o, en aquellos en que el Registrador es un funcionario público o forma parte de la administración, de forma compartida en su caso. El sistema debe proveer de un seguro de responsabilidad civil, un fondo de garantía u otro sistema similar que asegure por un lado el normal ejercicio de la labor registral y sus efectos y, por otro, la debida satisfacción del perjudicado.

5.- Cuando los Registradores no se integran en una estructura administrativa superior y ejercen individualmente su función es conveniente la existencia de un Colegio o Asociación de carácter obligatorio que represente sus legítimos intereses y que asegure que la prestación del servicio se lleve a cabo de manera homogénea en todo el Estado, asegurando el ejercicio ético de la misma. El Colegio o Asociación ha de regirse por el principio democrático y se financia por las cuotas de sus miembros.

Cuando el Registrador ejerce su función en el ámbito de un órgano estatal tiene derecho a la asociación y a la defensa de sus intereses. En este caso es el órgano estatal el que asume la responsabilidad de velar por la homogeneidad de la prestación del servicio y el ejercicio ético.

6.-  El Estado, central o federal, como titular de la obligación de prestar seguridad jurídica, debería dotarse de un órgano regulador (Dirección General, Superintendencia, Subsecretaría o similar) que ejerza las competencias de vigilancia e inspección del sistema a fin de garantizar en todo momento el debido ejercicio del servicio público.

III.- SISTEMAS DE GARANTÍAS HIPOTECARIAS Y MOBILIARIAS

1.- La Hipoteca es el derecho real de garantía por excelencia y constituye el eje central de los sistemas registrales por lo que el necesario estudio y continua revisión de su normatividad legal es imprescindible para lograr un mercado hipotecario primario y secundario eficaz.

La hipoteca es la principal fuente de financiación y permite garantizar la igualdad de los ciudadanos a través del acceso al crédito por la mayor parte de la población. Potencia el acceso a la vivienda incluso al margen de la solvencia personal del deudor.

Un sistema hipotecario eficaz permite que el mercado evolucione de la escasa demanda de crédito ( el particular demanda el crédito) a su oferta masiva (los acreedores ofrecen prestamos hipotecarios a todo propietario de un inmueble).

2.-  La hipoteca es un derecho real con peculiaridades jurídicas importantes cuya correcta formulación fortalece su expansión y el acceso universal al crédito:

a) No implica la desposesión del bien por parte del propietario, con lo cual este mantiene los atributos de la propiedad.

b) El bien hipotecado se mantiene en él trafico jurídico y es posible tanto su transmisión como su gravamen consecutivo, lo que permite optimizar su valor de cambio.

c) La inscripción debe individualizar adecuadamente la obligación garantizada permitiendo conocer sus elementos esenciales, especialmente la cuantía y el plazo.

d)En materia de ejecución judicial debe implementarse procedimientos expeditivos que garanticen la oportuna recuperación del crédito por el acreedor. De esta forma se incentiva el  otorgamiento de créditos en condiciones más favorables a los deudores (intereses bajos, plazos más largos, entre otros).

e) El principio de prioridad debe garantizar la prelación y oponibilidad de la hipoteca sin excepciones, evitando la existencia de hipotecas ocultas y créditos privilegiados. En un sistema de garantías solo se conoce su existencia mediante la inscripción registral.  El sistema debe evitar privilegios ocultos que mermen la eficacia de los derechos inscritos.

3.- Teniendo en cuenta que la consolidación de un mercado hipotecario fortifica la economía nacional, los Estados deben atender los siguientes presupuestos:

a) Debe fortalecer la regulación de la hipoteca, haciéndola eficiente a tal punto que resulte innecesario recurrir a mecanismos alternativos adicionales, con incremento de costes y merma de eficacia del mercado. La inscripción de la hipoteca por si sola debe proporcionar seguridad al acreedor, en cuanto a la recuperación de su inversión, al menor costo posible.

b) Incentivar la ejecución de programas de titulación y Registro del derecho de dominio a fin de permitir el acceso al crédito hipotecario a la mayor parte de la población.

c) Estimular la aparición de nuevos productos hipotecarios incluidos modelos de creación y ejecución de hipotecas homogéneos de ámbito supranacional.

4.- Debe prestarse atención  a la importancia de la garantía mobiliaria, buscando implementar mecanismos que tiendan a su eficacia tanto en su constitución, como en su modificación y ejecución.

Los bienes muebles susceptibles de una correcta identificación e individualización, constituyen una garantía adecuada permitiendo el acceso al crédito a  un amplio sector de la población, sobre todo a la pequeña y mediana empresa, que no necesariamente cuenta con propiedad inmobiliaria. Son idóneos para servir de garantía a operaciones de microcrédito.

Por medio de la inscripción se asegura la prioridad y oponibilidad de la garantía mobiliaria.

Los ordenamientos jurídicos deben facilitar que los bienes muebles identificables e individualizables sirvan como garantía mediante la inscripción en el Registro evitando enumeraciones  cerradas de bienes aptos.

La especial naturaleza de los bienes muebles permite flexibilizar los requisitos de documentación e inscripción. Corresponde a cada ordenamiento determinar el grado de flexibilización adecuado que permita estimular el crédito con garantía de bienes muebles sin merma de la seguridad jurídica.

Ciudad de Lima, 24 de mayo de 2007