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Alteração das Normas
de Serviço da CGJSP
CAPÍTULO XX - DO REGISTRO DE IMÓVEIS
SEÇÃO I - DAS ATRIBUIÇÕES
CAPÍTULO XX - DO REGISTRO DE IMÓVEIS SEÇÃO V - DOS LOTEAMENTOS DE IMÓVEIS URBANOS E RURAIS Subseção I - Disposições Gerais
147. Os loteamentos de
imóveis urbanos são regidos pela Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 e
os rurais continuam a sê-lo pelo Decreto-lei nº 58, de 10 de dezembro de
1937.
[190] 148. O parcelamento de imóvel rural para fins urbanos deve ser precedido de:
a)
lei
municipal que o inclua na zona urbana ou de expansão urbana do Município;[191]
b)
averbação
de alteração de destinação do imóvel, de rural para urbano, com
apresentação de certidão expedida pelo INCRA.
[192]
149. Nos termos do art.
2º, parág. 2º, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, considera-se
desmembramento, sujeito ao registro especial,[193]
qualquer parcelamento do solo urbano procedido na forma nele expressamente
prevista. 150. São, porém, dispensados do registro especial:
a)
as divisões
"inter vivos" celebradas anteriormente a 20 de dezembro de 1979;
b)
as divisões
"inter vivos" extintivas de condomínios formados antes da vigência da Lei
nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979;
c)
as divisões
conseqüentes de partilhas judiciais, qualquer que seja a época de sua
homologação ou celebração;
d)
as cartas
de arrematação, de adjudicação ou mandados, expedidos em cumprimento de
decisões definitivas transitadas em julgado;
e)
as
alienações ou promessas de alienações de partes de glebas, desde que, no
próprio título ou em requerimento que o acompanhe, seja requerida, pelo
adquirente ou compromissário, a unificação do imóvel com outro, contíguo,
de sua propriedade.[194]
Nestes casos, a observância dos limites mínimos de área e de testada para
a via pública não é exigível para a parcela desmembrada, mas sim para o
remanescente do imóvel que sofreu o desmembramento; NOTA - Consideram-se limites mínimos de área e de testada para a via pública os previstos no art. 4º, II, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, salvo quando outros forem fixados pela legislação dos municípios interessados, que, então, prevalecerão. [195]
f)
os negócios
que cumpram compromissos formalizados até 20 de dezembro de 1979;
g)
as cessões
e as promessas de cessão integral de compromissos de compra e venda
formalizados anteriormente a 20 de dezembro de 1979;
NOTA - Consideram-se formalizados, para fins das letras "f" e "g", os instrumentos que tenham sido registrados no Cartório de Registro de Títulos e Documentos; ou em que a firma de, pelo menos, um dos contratantes tenha sido reconhecida, ou em que tenha havido o recolhimento antecipado do imposto de transmissão; ou, enfim, quando, por qualquer outra forma segura, esteja comprovada a anterioridade dos contratos.
h)
os terrenos
que, até o exercício de 1979, tenham sido individualmente lançados para
pagamento de imposto territorial.
150.1. Nas divisões, em
geral, o registro especial somente será dispensado se o número de imóveis
originados não ultrapassar o número de condôminos aos quais forem
atribuídos.
150.2. Os
desmembramentos de terrenos situados em vias e logradouros públicos
oficiais, integralmente urbanizados, ainda que aprovados pela Prefeitura
Municipal, com expressa dispensa de o parcelador realizar quaisquer
melhoramentos públicos, ficam, também, sujeitos ao registro especial do
art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
150.3. Igualmente
subordinados ao mesmo registro especial estarão os desmembramentos de
terrenos em que houver construção, ainda que comprovada por documento
público adequado.
150.4. Nos
desmembramentos, o oficial, sempre com o propósito de obstar expedientes
ou artifícios que visem a afastar a aplicação da lei nº 6.766, de 19 de
dezembro de 1979, cuidará de examinar, com seu prudente critério e
baseado em elementos de ordem objetiva, especialmente na quantidade de
lotes parcelados, se se trata ou não de hipótese de incidência do registro
especial. Na dúvida, submeterá o caso à apreciação do Juiz Corregedor
Permanente.
150.5. Em qualquer das
hipóteses de desmembramentos não subordinados ao registro especial do
art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, sempre se exigirá a
prévia aprovação da Prefeitura Municipal.
[196]
150.6. Os loteamentos ou
desmembramentos requeridos pelas entidades político-administrativas
(União, Estado e Municípios) estão sujeitos ao processo do registro
especial, dispensando-se, porém, os documentos mencionados nos incisos
II, III, IV e VII, do art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
[197]
151. É vedado proceder a
registro de venda de frações ideais, com localização, numeração e metragem
certa, ou de qualquer outra forma de instituição de condomínio ordinário
que desatenda aos princípios da legislação civil,[198]
caracterizadores, de modo oblíquo e irregular, de loteamentos ou
desmembramentos.
[199]
Subseção II - Da Regularização de Loteamentos
152. Não se aplicam os
artigos 18 e 19, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979, aos registros
de loteamentos ou desmembramentos requeridos pelas Prefeituras Municipais
ou, no seu desinteresse, pelos adquirentes de lotes, para regularizar
situações de fato já existentes, sejam elas anteriores ou posteriores
àquele diploma legal. 152.1. Para esse fim, os interessados apresentarão requerimento ao Juiz Corregedor Permanente do Cartório competente, instruído com os seguintes documentos: [200]
a) planta do loteamento
ou desmembramento, devidamente aprovada pela Prefeitura, contendo as
subdivisões das quadras, as dimensões e numeração dos lotes, logradouros,
espaços livres e outras áreas com destinação específica;
b) quadro indicativo
das áreas ocupadas pelos lotes, logradouros, espaços livres e outras
áreas com destinação específica;
c) certidão de
propriedade, com menção de alienações e ônus, nos casos em que o imóvel
tenha passado para outra circunscrição imobiliária;
d) anuência da
autoridade competente da Secretaria da Habitação, quando o parcelamento
for localizado em região metropolitana ou nas hipóteses previstas no
art. 13 da Lei 6.766/79, salvo a relativa aos parcelamentos situados em
área de proteção aos mananciais ou de proteção ambiental;
[201]
e) anuência da
autoridade competente da Secretaria do Meio Ambiente, quando o
parcelamento for localizado em área de proteção aos mananciais ou de
proteção ambiental;
[202]
f) licença de
instalação da CETESB, salvo quando se tratar de loteamento aprovado ou com
existência de fato comprovada (153.1) anterior a 08 de setembro de 1976,
ou de desmembramento aprovado ou com existência de fato comprovada
(153.1)anterior a 19 de dezembro de 1979.
[203]
153. Aplica-se o disposto
no item 152 às regularizações requeridas pelos próprios loteadores,
desde que, comprovadamente, os parcelamentos sejam anteriores a 19 de
dezembro de 1979 e todos os lotes já tenham sido alienados ou
compromissados.
153.1. A comprovação será
feita com planta aprovada pela Prefeitura ou com certidões que
demonstrem lançamento individual de impostos sobre os lotes, sempre
anteriormente a 19 de dezembro de 1979.
153.2. Além dos documentos referidos no subitem 152.1, os loteadores deverão apresentar necessariamente:
a) declaração de que
não há lotes por alienar ou compromissar;
b) relação de todos os adquirentes,
compromissários compradores ou cessionários dos lotes.
154. Os documentos
referidos nos itens anteriores serão registrados e autuados pelo
cartório da corregedoria, ouvindo-se, sucessivamente, o oficial do
cartório competente e o Ministério Público.
[204]
154.1. O Juiz poderá
determinar diligências e levantamento pericial para esclarecer dúvidas,
promover a unificação de imóveis ou aperfeiçoar sua descrição, correndo
as despesas por conta de quem requereu a regularização.
[205]
154.2. Satisfeitos os
requisitos, o Juiz expedirá mandado para o registro, desentranhando dos
autos os documentos oferecidos, para arquivamento no Registro de Imóveis.
[206]
154.3. Qualquer que seja
a decisão, caberá recurso para a Corregedoria Geral da Justiça, no prazo
de 15 (quinze) dias, com efeito suspensivo.
[207]
155. Nos loteamentos ou
desmembramentos regularizados pelas Prefeituras Municipais,[208]
valerá, como título hábil ao registro dos lotes, o contrato de
compromisso de venda e compra celebrado antes da regularização, desde que
o adquirente comprove, perante o oficial, o pagamento ou o depósito de
todas as prestações do preço avençado, bem como do imposto de transmissão
devido, sem prejuízo do cumprimento de outras exigências previstas na Lei
dos Registros Públicos.
155.1. Gozará de idêntica
validade o contrato de cessão, desde que firmado numa das vias do
compromisso de venda e compra, ou, embora formalizado em instrumento
separado, venha acompanhado do instrumento de compromisso de venda e
compra.
155.2. Para tal fim, o
oficial, achando a documentação em ordem, procederá ao registro da
transmissão de propriedade, arquivando uma via do título e os
comprovantes do pagamento. Se a documentação for microfilmada, poderá ser
devolvida.
155.3. Na hipótese
prevista no item 155.1, o compromisso de venda e compra e a cessão serão
registrados. Subseção III - Dos Conjuntos Habitacionais
156. Não se aplica o
disposto no artigo 18, da Lei Federal nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979,
para a averbação dos conjuntos habitacionais erigidos pelas pessoas
jurídicas referidas no art. 8º da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964,
salvo se o exigir o interesse público ou a segurança jurídica.[209]
156.1. Entende-se como
conjunto habitacional o empreendimento em que o parcelamento do imóvel
urbano, com ou sem abertura de ruas, é feito para alienação de unidades
habitacionais já edificadas pelo próprio empreendedor.
156.2. Os
empreendimentos promovidos por particulares, embora referentes a conjuntos
habitacionais, subordinam-se ao art. 18, da Lei nº 6.766, de 19 de
dezembro de 1979, ainda que financiados com recursos do Sistema Financeiro
da Habitação.
156.3. Entende-se por
interesse público e segurança jurídica, para os fins do item 156, o
atendimento aos requisitos básicos para assegurar, dentre outros, aspectos
urbanísticos, ambientais, jurídicos, registrários e protetivos dos
adquirentes.[210]
157. O registro das
transmissões das unidades habitacionais deve ser precedido da averbação
da construção do conjunto na matrícula do imóvel parcelado, a ser aberta
pelo cartório, se ainda não efetuada. 157.1. Para essa averbação, o oficial exigirá o depósito dos seguintes documentos:
a) planta do
conjunto, contendo a subdivisão das quadras, as dimensões e numeração das
unidades e o sistema viário, se houver;
b) prova da aprovação
pela Prefeitura e pela CETESB;
c) prova do ato
constitutivo do agente empreendedor, observados o art. 8º, da Lei nº
4.380, de 21 de agosto de 1964, e o art. 18, da Lei nº 5.764, de 16 de
dezembro de 1971;
d) quadro indicativo das áreas ocupadas pelas
unidades, logradouros (se houver) e espaços livres;
e) memorial descritivo
de que constem a descrição sucinta do empreendimento, a
identificação das unidades e quadras, indicação das áreas públicas,
que passarão ao domínio do Município no ato da averbação, e as
restrições incidentes sobre as unidades;
f) contrato-padrão, observado o disposto no art.
6º, parágs. 3º e 4º, da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964;
g) documento comprobatório de inexistência de débito
para com a Previdência Social, relativamente à obra;
[211]
h) auto de conclusão ou vistoria ("habite-se").
158. Os requerimentos dos
interessados e os documentos assim apresentados serão autuados,
numerados e rubricados pelo oficial ou escrevente autorizado, formando
processos, a serem arquivados separadamente, constando da autuação a
identificação de cada conjunto.
159. Em seguida, o
cartório elaborará ficha auxiliar, que fará parte integrante da
matrícula, da qual constarão todas as unidades, reservando-se espaço para
anotação do número da matrícula a ser aberta quando do primeiro ato de
registro relativo a cada uma delas. Subseção IV - Do Processo e Registro
160. Os requerimentos de
registro de loteamentos ou desmembramentos devem ser autuados em processos
que terão suas folhas numeradas e rubricadas, figurando os documentos
pertinentes na ordem estabelecida na lei.
[212]
160.1. Logo que autuados,
certificar-se-ão, após o último documento integrante do processo, a data
da apresentação do requerimento e, em seguida, sempre antes da publicação
dos editais, sua protocolização e o correspondente número de ordem.
160.2. Também serão
certificados a expedição e publicação dos editais, o decurso do prazo para
impugnações, as comunicações à Prefeitura e o registro.
160.3. Tendo em vista o
intervalo temporal necessariamente decorrente da publicação dos editais,
as datas da apresentação e da protocolização jamais poderão coincidir com
a do registro.
161. Quando,
eventualmente, o loteamento abranger, vários imóveis do mesmo
proprietário, com transcrições e matrículas diversas, é imprescindível
que se proceda, previamente, à sua unificação.
[213]
162. Será sempre
indispensável a correspondência da descrição e da área do imóvel a ser
loteado com as que constarem da transcrição ou da matrícula respectiva,
exigindo-se, caso contrário, prévia retificação.
163. Quando o loteador
for pessoa jurídica, incumbirá ao oficial verificar, com base no
estatuto social, a regularidade da representação societária, especialmente
se quem requer o registro tem poderes para tanto.
164. Os documentos
apresentados para registro do loteamento deverão vir, sempre que
possível, no original, podendo ser aceitas, porém, cópias reprográficas,
desde que autenticadas.
164.1. Se o oficial
suspeitar da autenticidade de qualquer delas, poderá exigir a exibição do
original.
165. As certidões de ações pessoais e penais, inclusive da Justiça
Federal, e as de protestos devem referir-se ao loteador e a todos aqueles
que, no período de 10 (dez) anos, tenham sido titulares de direitos reais
sobre o imóvel; serão extraídas, outrossim, na comarca da situação do
imóvel e, se distintas, naquelas onde domiciliados o loteador e os
antecessores abrangidos pelo decênio, exigindo-se que as certidões não
tenham sido expedidas há mais de 3 (três) meses.
[214]
165.1. Tratando-se de
pessoa jurídica, as certidões dos distribuidores criminais deverão
referir-se aos representantes legais da loteadora.
[215]
165.2. Tratando-se de
empresa constituída por outras pessoas jurídicas, tais certidões deverão
referir-se aos representantes legais destas últimas.
[216]
166. Para as finalidades previstas no art. 18, parág. 2º, da Lei nº 6.766,
de 19 de dezembro de 1979, sempre que das certidões pessoais e reais
constar a distribuição de ações cíveis, deve ser exigida certidão
complementar, esclarecedora de seu desfecho ou estado atual.
166.1. Tal complementação
será desnecessária quando se trate de ação que, pela sua própria natureza,
desde logo aferida da certidão do distribuidor, não tenha qualquer
repercussão econômica, ou, de outra parte, relação com o imóvel objeto do
loteamento.
167. Cuidando-se de imóvel urbano que, há menos de 5 (cinco) anos,
era considerado rural, deve ser exigida certidão negativa de débito para
com o INCRA.
168. É indispensável, para o registro de loteamento ou desmembramento de
áreas localizadas em municípios integrantes da região metropolitana, ou
nas hipóteses previstas no artigo 13 da Lei 6.766/79, a anuência da
autoridade competente da Secretaria dos Negócios Metropolitanos.
[217]
169. Para o registro dos loteamentos e desmembramentos, o oficial exigirá
prova de licença de instalação por parte da CETESB - Companhia Estadual de
Tecnologia de Saneamento Básico e de Defesa do Meio Ambiente.
[218]
NOTA - Ao contrário do previsto na legislação anterior, a Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979 deixou de exigir expressamente a prévia manifestação das autoridades sanitárias, militares e florestais.
170. Desde que o registro
do loteamento ou desmembramento seja requerido apenas com o cronograma de
execução das obras,[219]
o cartório também providenciará, conforme o caso, o registro ou a
averbação da garantia real oferecida, nas matrículas dos imóveis ou lotes
correspondentes.
170.1. A circunstância
também será, de forma resumida, averbada na matrícula em que registrado o
loteamento ou desmembramento.
170.2. Decorridos 2
(dois) anos do registro, sem que o loteador tenha apresentado o termo de
verificação de execução das obras, o oficial comunicará a omissão à
Prefeitura Municipal e ao Curador de Registros Públicos, para as
providências cabíveis.
[220]
171. É dever do oficial
proceder a exame cuidadoso do teor de todas as cláusulas do
contrato-padrão, a fim de se evitar contenham estipulações frontalmente
contrárias aos dispositivos, a esse respeito, contidos na Lei nº 6.766, de
19 de dezembro de 1979 (arts. 26, 31, parágs. 1º e 2º, 34 e 35).
171.1. Nos loteamentos
registrados antes de 20 de dezembro de 1979, para permitir a averbação ou
o registro de compromissos de compra e venda formalizados depois daquela
data, os loteadores deverão depositar em cartório novo exemplar do
contrato-padrão, que conterá, necessariamente, os elementos previstos no
art. 26, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
172. Tratando-se de
loteamento urbano, o edital será publicado apenas no jornal local, ou,
não havendo, em jornal da região. Se o jornal local não for diário, a
publicação nele será feita em 3 (três) dias consecutivos de circulação. Na
Capital, a publicação se fará, também, no Diário Oficial.
[221]
173. Nos loteamentos
rurais, a publicação do edital continua sendo obrigatória no Diário
Oficial, mesmo para aqueles situados fora da Capital.
[222]
174. Todas as restrições
presentes no loteamento, impostas pelo loteador ou pelo Poder Público,
deverão ser, obrigatoriamente, mencionadas no registro. Não caberá ao
oficial, porém, fiscalizar sua observância.
175. Registrado o
loteamento, o oficial poderá, a seu critério, abrir matrícula para as
vias e praças, espaços livres e outros equipamentos urbanos constantes do
memorial descritivo e do projeto, registrando, em seguida, a transmissão
do domínio para o município.
[223]
175.1. Tratando-se de
providência dispensável e, portanto, facultativa, efetuada segundo o
interesse ou a conveniência dos serviços, jamais poderá implicar em ônus
ou despesas para os interessados (item 45, "b").
175.2. É vedado o
registro de qualquer título de alienação ou oneração da propriedade das
áreas assim adquiridas pelo Município, sem que, previamente, seja
averbada, após regular processo legislativo, a sua desafetação e esteja
a transação autorizada por lei.
176. O registro de
escrituras de doação de ruas, espaços livres e outras áreas destinadas a
equipamentos urbanos, salvo quando o sejam para fins de alteração do
alinhamento das vias públicas, mesmo que ocorrido anteriormente a 20 de
dezembro de 1979, não eximirá o proprietário-doador de proceder, de
futuro, o registro especial, obedecidas as formalidades legais.
[224]
177. No registro do
loteamento não será necessário descrever todos os lotes, com suas
características e confrontações, bastando elaborar um quadro resumido,
indicando o número de quadras e a quantidade de lotes que compõem cada uma
delas.
177.1. Recomenda-se a
elaboração de uma ficha auxiliar de controle de disponibilidade, na qual
constarão, em ordem numérica e verticalmente, as quadras e os números dos
lotes; anotar-se-á: M_______, cujo espaço será preenchido assim que for
aberta a matrícula correspondente.
178. Para o registro da
cessão de compromisso de compra e venda, desde que formalizado o trespasse
no verso das vias em poder das partes,[225]
o oficial, examinando a documentação e achando-a em ordem, praticará os
atos que lhe competir,[226]
arquivando uma via do título. Se a documentação for microfilmada, poderá
ser devolvida, com a anotação do número do microfilme.
179. O cancelamento do
registro de loteamentos urbanos sempre dependerá de despacho judicial.
[227]
180. Aplicam-se aos
loteamentos de imóveis rurais, no que couberem, as normas constantes desta
subseção. Subseção V - Das Intimações e do Cancelamento
181. Para os fins
previstos nos arts. 32 e 36, III, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de
1979, os oficiais somente aceitarão e farão intimações de compromissários
compradores, ou cessionários, se o respectivo loteamento ou
desmembramento estiver regularmente registrado e os correspondentes
contratos de compromisso de venda e compra, ou cessão, dos lotes,
averbados ou registrados.
181.1. Do requerimento do
loteador e das intimações devem constar, necessária e discriminadamente,
o valor da dívida, incluindo juros e despesas, e o prazo para o pagamento,
além da informação de que este deverá ser efetuado em cartório, cujo
endereço completo será destacado.
181.2. Constarão, também,
o valor do contrato, o número das parcelas pagas e o seu montante, para
que o cartório possa, ao efetuar o eventual cancelamento, proceder na
forma do disposto no art. 35, da Lei nº 6.766, de 19 de dezembro de 1979.
181.3. Cumpre examinar,
com o devido cuidado, o teor de todas as intimações requeridas,
obstando-se o processamento das que não atendam às formalidades legais,
especialmente as que incluam verbas descabidas ou inexigíveis.
182. Devendo ser
efetuadas pessoalmente, pelo oficial, oficial maior ou escrevente
regularmente autorizado, ou, ainda, por meio dos Cartórios do Registro de
Títulos e Documentos da Comarca da situação do imóvel ou do domicílio dos
intimados,[228]
são absolutamente vedadas as intimações postais, ainda que por carta com
aviso de recebimento.
182.1. Cuidando-se de
vários compromissários compradores, ou cessionários, inclusive esposas,
necessária a promoção da intimação individual de todos eles.
182.2. As intimações às
pessoas jurídicas serão feitas aos seus representantes legais,
exigindo-se a apresentação, pelo loteador, de certidão atualizada do
contrato ou estatuto social, fornecida pela Junta Comercial ou pelo
Cartório do Registro Civil das Pessoas Jurídicas.
182.3. As intimações de
compromissário comprador, ou cessionário, que não for encontrado no
endereço indicado no requerimento, deverão ser feitas mediante procura do
interessado no endereço de seu domicílio, constante do próprio contrato,
e, ainda, no do respectivo lote.
183. Recusando-se o
destinatário a recebê-la, ou a dar recibo, ou, ainda, sendo desconhecido o
seu paradeiro, a intimação, devidamente certificada a circunstância, será
feita por edital, publicado, por 3 (três) dias consecutivos, na Comarca
da situação do imóvel. Na Capital, a publicação far-se-á no Diário Oficial
e num dos jornais de circulação diária. Nas demais Comarcas, bastará a
publicação num dos jornais locais, ou, não havendo, em jornal da região.
Se o jornal local não for diário, a publicação nele será feita em 3
(três) dias consecutivos de circulação.
[229]
183.1. Tratando-se de
loteamento rural, o edital será publicado na forma do regulamento do
Decreto-Lei nº 58, de 10 de dezembro de 1937.
[230]
183.2. No edital,
individual ou coletivo, deverão constar, além dos elementos especificados
nos itens 181.1 e 181.2, o número do registro do loteamento ou
desmembramento, o número do registro ou averbação do compromisso de venda
e compra, ou da cessão, bem como o nome, a nacionalidade, o estado civil,
o número do C.P.F. ou C.G.C., caso constantes do registro, e o local de
residência do intimado.
183.3. Decorridos 10
(dez) dias da última publicação, devidamente certificado o fato pelo
oficial, considerar-se-á aperfeiçoada a intimação. | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
